Diskon BPHTB Jakarta 50%–75%: Panduan Kepgub 840 Tahun 2025

• Kepgub 840 Tahun 2025 menetapkan kriteria pengurangan pokok BPHTB sebesar 75% atau 50%, plus pembebasan 100% khusus untuk program rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
• Diskon diberikan secara jabatan — artinya otomatis dihitung sistem Bapenda saat transaksi BPHTB diproses, tanpa perlu wajib pajak mengajukan permohonan.
• Diskon 75% untuk: kepentingan sosial/pendidikan/kesehatan, veteran/PNS/TNI/POLRI penerima rumah dinas pemerintah, hak baru lewat program nasional pendaftaran tanah (≤60 m²), dan pembelian rumah pertama di Jakarta dengan NPOP ≤ Rp 1 miliar (hak baru/tanah kosong).
• Diskon 50% untuk: pembelian rumah pertama lewat jual beli (rumah tapak atau rumah susun) dengan NPOP ≤ Rp 500 juta, hibah dari orang tua/anak kandung, hibah wasiat, waris, dan beberapa kategori lain (14 kondisi total).
• Pembebasan 100% khusus untuk perolehan rumah lewat program pemerintah bagi MBR yang tidak masuk pengecualian objek BPHTB.
• Berlaku surut sejak 27 Agustus 2025, ditetapkan 18 September 2025 oleh Gubernur Pramono Anung. Transaksi BPHTB sejak tanggal tersebut sudah dapat memperoleh diskon ini.
• Aturan ini melengkapi seri Kepgub yang diterbitkan bersamaan untuk pajak daerah lain (PKB, BBNKB, PBJT, PBB-P2, Reklame), semuanya turunan teknis dari Pergub 27 Tahun 2025.

---

Konteks: Kenapa Kepgub Ini Penting

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang muncul saat ada perolehan hak — misalnya beli rumah, terima hibah, atau menerima waris. Tarif BPHTB DKI Jakarta adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Untuk rumah seharga Rp 500 juta dengan NPOPTKP Rp 80 juta, BPHTB terutangnya bisa puluhan juta rupiah — bukan angka kecil.

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta memahami bahwa beban ini bisa berat untuk kelompok tertentu, terutama pembeli rumah pertama, masyarakat berpenghasilan rendah, dan pewaris yang menerima properti dari keluarga. Kepgub 840 Tahun 2025 hadir untuk memberi keringanan terstruktur lewat kriteria yang jelas dan dapat diukur.

Aturan ini adalah turunan teknis dari Pergub 27 Tahun 2025 tentang Administrasi dan Tata Cara Keringanan, Pengurangan, dan Pembebasan Pokok Pajak Daerah. Pergub mengamanatkan kriteria detail per jenis pajak ditetapkan dengan Kepgub — Kepgub 840 adalah pasangan BPHTB dari amanat tersebut.

---

Tiga Jenis Keringanan: Pengurangan vs Pembebasan

Sebelum masuk detail kategori, penting memahami beda antara pengurangan dan pembebasan:

• Pengurangan pokok BPHTB → BPHTB tetap terutang, tapi dikurangi sebagian (75% atau 50% dari nilai terutang).
• Pembebasan pokok BPHTB → BPHTB tidak terutang sama sekali (100% dibebaskan).

Kepgub 840/2025 mengatur ketiga skema ini, masing-masing dengan kriteria spesifik.

---

Diskon 75% BPHTB: Empat Kategori

Pengurangan pokok BPHTB sebesar 75% dari nilai terutang diberikan untuk empat kondisi berikut:

1. Tanah dan/atau bangunan untuk kepentingan sosial, pendidikan, atau kesehatan

Wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah/bangunan yang akan digunakan untuk fasilitas sosial, pendidikan, atau kesehatan masuk kategori ini. Misalnya yayasan yang mendirikan sekolah, rumah ibadah, atau klinik pelayanan kesehatan.

2. Veteran, PNS, TNI/POLRI penerima rumah dinas dari pemerintah

Veteran, PNS, anggota TNI/POLRI aktif, pensiunan PNS, purnawirawan TNI/POLRI, atau janda/duda mereka — yang namanya tercatat langsung sebagai penerima rumah dinas dari pemerintah — berhak atas diskon 75%.

3. Hak baru lewat program nasional pendaftaran tanah (≤ 60 m²)

Wajib pajak orang pribadi yang memperoleh hak baru lewat program nasional pemerintah di bidang pendaftaran tanah — misalnya program PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap) — dengan luas tanah maksimal 60 m².

4. Rumah pertama di Jakarta lewat hak baru atau tanah kosong (NPOP ≤ Rp 1 miliar)

Ini kategori paling banyak dipakai pembeli rumah pertama. Syaratnya:

• Wajib pajak orang pribadi perseorangan
• Memiliki KTP DKI Jakarta
• Berusia 18 tahun atau lebih, atau sudah menikah
• Memperoleh hak atas tanah/bangunan pertama kali di wilayah DKI
• Lewat pemberian hak baru berupa rumah tapak atau tanah kosong
• Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sampai dengan Rp 1 miliar

Contoh: Anda warga DKI usia 28, beli rumah tapak baru dari developer di Jakarta dengan harga Rp 850 juta. Ini perolehan hak pertama Anda di DKI. BPHTB Anda dipotong 75%.

---

Diskon 50% BPHTB: Empat Belas Kategori

Pengurangan pokok BPHTB sebesar 50% diberikan untuk empat belas kondisi. Yang paling relevan untuk konsumen umum:

1. Pembelian rumah pertama lewat jual beli (NPOP ≤ Rp 500 juta)

Ini kategori paling sering bermanfaat untuk pembeli rumah lewat KPR atau jual beli langsung. Syarat:

• Wajib pajak orang pribadi perseorangan
• Memiliki KTP DKI Jakarta
• Berusia 18 tahun atau lebih, atau sudah menikah
• Memperoleh hak pertama kali di DKI
• Lewat jual beli berupa rumah tapak atau satuan rumah susun (apartemen)
• NPOP sampai dengan Rp 500 juta

2. Veteran/PNS/TNI/POLRI yang membeli rumah dinas sesama veteran/PNS

Veteran, PNS, TNI/POLRI, pensiunan, atau janda/dudanya yang memperoleh hak atas rumah dinas dari sesama golongan — lewat jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, atau waris.

3. Hibah dari orang tua atau anak kandung

Hibah dari orang yang punya hubungan sedarah dalam garis keturunan lurus 1 derajat ke atas atau ke bawah. Sederhananya: hibah orang tua ke anak, atau anak ke orang tua.

Catatan: kalau pemberi atau penerima hibahnya lebih dari satu orang (misalnya hibah ke 3 anak sekaligus), diskon tetap berlaku selama paling sedikit satu penerima punya hubungan sedarah satu derajat dengan pemberi.

4. Hibah wasiat

Hibah yang diberikan lewat surat wasiat — diskon 50% otomatis berlaku.

5. Waris

Perolehan tanah/bangunan karena warisan — pewaris meninggal, ahli waris menerima properti — masuk kategori diskon 50%.

6. Pengganti tanah dibebaskan untuk kepentingan umum

Wajib pajak yang menerima tanah/bangunan sebagai pengganti atas tanah yang dibebaskan pemerintah untuk kepentingan umum (misalnya proyek jalan tol).

7. BUMD penyertaan modal pemerintah daerah

Badan usaha milik daerah yang memperoleh tanah/bangunan sebagai bagian penyertaan modal Pemprov DKI.

8. Penggabungan atau peleburan usaha

Wajib pajak badan yang memperoleh tanah/bangunan karena merger (penggabungan) atau konsolidasi (peleburan) usaha.

9. Perpanjangan hak tanpa perubahan nama

Hak baru yang merupakan kelanjutan dari perpanjangan hak setelah hak sebelumnya berakhir, tanpa perubahan nama pemegang hak.

10. Tanah eks-desa atau eks-kotapraja

Hak baru atas tanah yang berasal dari tanah eks-desa atau tanah eks-kotapraja.

11. Tanah di atas hak pengelolaan Pemprov DKI

Hak baru atas tanah yang berada di atas hak pengelolaan atas nama Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.

12. Wajib pajak badan dengan hak pengelolaan baru

Wajib pajak badan yang memperoleh hak baru berupa hak pengelolaan.

13. Wajib pajak badan dengan penguasaan fisik > 20 tahun

Wajib pajak badan yang memperoleh hak baru selain hak pengelolaan dan telah menguasai tanah/bangunan secara fisik lebih dari 20 tahun berdasarkan data fisik dan yuridis di kantor pertanahan.

14. Perpanjangan hak rumah susun dengan perubahan pemegang

Wajib pajak badan yang memperoleh hak baru selain hak pengelolaan dalam rangka perpanjangan hak atas tanah bersama rumah susun, dengan pemegang hak yang berbeda dari sebelumnya.

---

Diskon Proporsional Khusus: Hanya Bagian Bangunan

Selain diskon flat 75% dan 50%, Kepgub 840 mengatur satu skema pengurangan proporsional khusus:

Wajib pajak badan yang memperoleh hak baru selain hak pengelolaan dalam rangka perpanjangan hak atas tanah bersama rumah susun atas nama pemegang hak yang berbeda dengan pemegang hak sebelumnya, mendapat pengurangan sebesar porsi BPHTB yang terutang atas bangunan.

Dengan kata lain: untuk kasus ini, BPHTB hanya dihitung untuk tanahnya saja — bagian BPHTB yang seharusnya terutang atas bangunan tidak dikenakan.

Kategori ini niche, biasanya berlaku untuk kasus pengelolaan rumah susun komersial.

---

Pembebasan 100%: Khusus Program Rumah MBR

Pembebasan pokok BPHTB sepenuhnya diberikan dalam satu kondisi spesifik:

Wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah/bangunan sebagai pelaksanaan program pemerintah pusat dan/atau pemerintah daerah berupa kebijakan pemberian kemudahan pembangunan dan perolehan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang tidak memenuhi kriteria pengecualian objek BPHTB.

Singkatnya: kalau seseorang membeli atau menerima rumah lewat program pemerintah khusus MBR (misalnya program subsidi perumahan rakyat tertentu), dan situasinya tidak masuk pengecualian objek BPHTB yang sudah diatur Perda — BPHTB-nya dibebaskan 100%.

---

Definisi Penting: "Pertama Kali" dan "Secara Jabatan"

Dua istilah teknis ini sering muncul dan perlu dipahami:

"Pertama kali"

Untuk diskon 75% (huruf d) dan 50% (huruf e), syarat pertama kali berarti:

Hak atas tanah dan/atau bangunan yang diperoleh wajib pajak termasuk suami/istri untuk pertama kali di wilayah Provinsi DKI Jakarta yang tercatat dalam sistem informasi manajemen pajak daerah yang dikelola Bapenda.

Tiga catatan praktis:

1. Suami/istri dihitung satu paket. Kalau suami sudah pernah membeli rumah di DKI atas namanya sendiri, lalu istri kemudian membeli rumah lain atas nama istri, perolehan istri itu bukan "pertama kali" karena pasangan sudah pernah punya hak di DKI.
2. Cakupan wilayah hanya DKI Jakarta. Kalau Anda sudah punya rumah di Bandung lalu beli rumah pertama di Jakarta — perolehan di Jakarta tetap dihitung sebagai "pertama kali" karena yang dilihat adalah catatan kepemilikan di wilayah DKI saja.
3. Sumber data: Bapenda mengecek lewat sistem informasi manajemen pajak daerah miliknya — bukan sistem nasional. Jadi yang dimaksud adalah riwayat di DKI.

"Secara jabatan"

Semua pengurangan dan pembebasan dalam Kepgub 840/2025 diberikan secara jabatan — artinya otomatis oleh sistem Bapenda, bukan atas permohonan wajib pajak.

Praktiknya: saat notaris/PPAT mengajukan validasi BPHTB ke Bapenda, sistem akan mendeteksi apakah transaksi tersebut memenuhi kriteria diskon. Kalau iya, perhitungan BPHTB yang muncul sudah otomatis terpotong sesuai persentase yang berlaku.

Wajib pajak tidak perlu mengisi formulir permohonan terpisah. Ini berbeda dengan skema "atas permohonan" yang ada di beberapa kepgub pajak lain (misalnya pengurangan PKB karena bencana atau kondisi khusus).

---

Berlaku Surut Sejak 27 Agustus 2025

Walaupun ditetapkan tanggal 18 September 2025, Kepgub 840 berlaku surut sejak 27 Agustus 2025. Implikasinya:

• Transaksi BPHTB yang diproses sejak 27 Agustus 2025 sudah masuk cakupan kriteria Kepgub ini.
• Untuk transaksi sebelum tanggal tersebut, mengikuti aturan yang berlaku saat itu (Pergub atau Kepgub sebelumnya).
• Kalau ada transaksi yang sudah membayar BPHTB penuh setelah 27 Agustus 2025 tapi memenuhi kriteria diskon, ada mekanisme pengembalian/restitusi yang diatur terpisah lewat Pergub 27 Tahun 2025 — sebaiknya konsultasi dengan notaris/PPAT atau Bapenda untuk kasus seperti ini.

---

Contoh Kasus Praktis

Kasus 1: Pembeli rumah pertama di Jakarta — Rp 850 juta, hak baru

Pak Andi (32 tahun, KTP DKI, belum menikah) membeli rumah baru dari developer di Cilangkap dengan harga Rp 850 juta. Ini rumah pertama atas namanya di DKI. Ini termasuk pemberian hak baru (Sertifikat Hak Milik baru).

• BPHTB normal: 5% × (Rp 850 juta − Rp 80 juta NPOPTKP) = Rp 38,5 juta
• Memenuhi kriteria: rumah pertama, hak baru, NPOP ≤ Rp 1 miliar → diskon 75%
• Diskon: 75% × Rp 38,5 juta = Rp 28,875 juta
• BPHTB terutang akhir: Rp 9,625 juta

Kasus 2: Pembeli apartemen pertama lewat KPR — Rp 480 juta

Bu Sari (29 tahun, KTP DKI, sudah menikah) membeli apartemen di Kemayoran lewat KPR dengan harga Rp 480 juta. Ini perolehan pertama atas namanya dan suami di DKI. Pembelian lewat jual beli (akta jual beli).

• BPHTB normal: 5% × (Rp 480 juta − Rp 80 juta) = Rp 20 juta
• Memenuhi kriteria: rumah pertama, jual beli rumah susun, NPOP ≤ Rp 500 juta → diskon 50%
• Diskon: 50% × Rp 20 juta = Rp 10 juta
• BPHTB terutang akhir: Rp 10 juta

Kasus 3: Hibah rumah dari orang tua

Bu Rina menerima hibah rumah dari ibunya (hubungan sedarah lurus 1 derajat ke atas). NJOP rumah Rp 1,2 miliar. Ini hibah, bukan jual beli.

• BPHTB normal: 5% × (Rp 1,2 miliar − Rp 80 juta) = Rp 56 juta
• Memenuhi kriteria: hibah dari orang tua kandung → diskon 50%
• Diskon: 50% × Rp 56 juta = Rp 28 juta
• BPHTB terutang akhir: Rp 28 juta

Catatan: angka NPOPTKP Rp 80 juta hanya ilustrasi — nilai NPOPTKP yang berlaku mengikuti Perda DKI 1 Tahun 2024 dan kebijakan Bapenda yang relevan saat transaksi.

---

Hal yang Perlu Diperhatikan

• Diskon ini bukan akumulatif. Kalau satu transaksi memenuhi dua kategori sekaligus (misalnya rumah pertama dari hibah orang tua), berlaku ketentuan diskon yang sesuai — bukan dijumlah. Konsultasi dengan notaris/PPAT untuk memastikan kategori yang tepat.
• Periksa NPOP dengan teliti. NPOP biasanya merujuk pada nilai transaksi atau NJOP — yang lebih tinggi. Kalau Anda beli rumah Rp 480 juta tapi NJOP rumah itu Rp 520 juta, NPOP-nya Rp 520 juta (di atas batas Rp 500 juta untuk diskon 50%). Ini bisa membuat transaksi tidak masuk kriteria.
• Definisi "pertama kali" mengikat suami-istri. Pasangan dianggap satu paket. Kalau suami sudah pernah membeli rumah di DKI atas nama sendiri, perolehan istri kemudian tidak bisa diklaim "pertama kali".
• Validasi BPHTB tetap mengikuti prosedur normal. Notaris/PPAT mengajukan ke Bapenda, sistem yang menentukan apakah diskon berlaku. Tidak ada short-cut.
• Untuk MBR (pembebasan 100%), biasanya transaksi terjadi lewat program perumahan resmi (misalnya FLPP). Pengembang yang menjalankan program tersebut biasanya sudah paham proses validasi pembebasannya.

---

Cara Memastikan Anda Mendapat Diskon

Karena diskon diberikan secara jabatan (otomatis), langkah Anda sebagai wajib pajak relatif simpel:

1. Lengkapi dokumen jual beli, hibah, atau warisan sesuai prosedur normal (akta notaris/PPAT, KTP, sertifikat, dst).
2. Notaris/PPAT mengajukan validasi BPHTB ke Bapenda DKI. Pastikan semua data (NPOP, status pertama kali, hubungan keluarga untuk hibah) terisi benar di formulir validasi.
3. Sistem Bapenda menghitung BPHTB dengan diskon otomatis. Hasilnya muncul di Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
4. Bayar SSPD BPHTB sesuai nominal yang sudah terpotong diskon.

Kalau ternyata hasil perhitungan tidak sesuai dengan ekspektasi (misalnya Anda yakin masuk kategori diskon tapi nilai SSPD BPHTB belum terpotong), konsultasi dengan notaris/PPAT dulu — biasanya soal data input. Kalau memang ada kekeliruan dari sisi sistem, Pergub 27 Tahun 2025 mengatur prosedur keberatan dan pembetulan.

---

Penutup

Kepgub 840 Tahun 2025 adalah angin segar untuk wajib pajak DKI Jakarta — terutama pembeli rumah pertama dan keluarga yang menerima properti lewat hibah/waris. Dengan kriteria yang jelas dan mekanisme otomatis, beban BPHTB bisa berkurang signifikan tanpa proses administrasi ekstra.

Yang perlu Anda lakukan adalah memastikan transaksi terdokumentasi dengan benar, dan notaris/PPAT yang mengurus validasi memahami kriteria yang berlaku. Sebelum tanda tangan akta, ada baiknya minta simulasi BPHTB dari notaris untuk memastikan diskon sudah benar diterapkan.

Untuk teks resmi Kepgub 840/2025 lengkap dengan lampirannya, baca di Bank Peraturan Lokapajak atau di JDIH DKI Jakarta.

---

Sumber Resmi

• Kepgub 840 Tahun 2025 — JDIH DKI Jakarta · dokumen detail 14659
• Pergub 27 Tahun 2025 — Administrasi dan Tata Cara Keringanan, Pengurangan, dan Pembebasan Pokok dan/atau Sanksi Administratif Pajak Daerah (induk aturan teknis)
• Perda DKI 1 Tahun 2024 — Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (induk aturan BPHTB)
• PP 35 Tahun 2023 — Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
• UU 1 Tahun 2022 — Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah

Artikel ini disusun berdasarkan teks resmi Kepgub 840 Tahun 2025. Untuk keperluan hukum dan transaksi formal, selalu rujuk dokumen asli yang diterbitkan oleh Biro Hukum Setda Provinsi DKI Jakarta.