Tanggal 13 Mei 2026, satu aturan BPHTB lama habis masa berlakunya. Gubernur Pramono Anung menandatangani Keputusan Gubernur Nomor 450 Tahun 2026, yang sekaligus mencabut Kepgub 840/2025. Bagi kamu yang sedang proses beli rumah pertama di Jakarta, sedang urus waris, atau developer yang punya kewajiban IPPR, ada perubahan yang cukup penting di sini. Bukan sekadar ganti nomor peraturan saja.
- Kategori penerima diskon bertambah: dari 19 (huruf a–s) menjadi 22 (huruf a–v) di Kepgub 450/2026.
- Apartemen hilang dari skema diskon 50% jual beli: hanya rumah tapak dan tanah kosong yang masih masuk.
- Berlaku surut dihapus: Kepgub 840/2025 berlaku mundur ke 27 Agustus 2025; Kepgub 450/2026 berlaku tepat tanggal ditetapkan, 13 Mei 2026.
- Insentif baru untuk ahli waris kasus duka: WP yang meninggal saat proses pelaporan BPHTB kini dapat diskon 75%.
- Insentif baru untuk developer IPPR/SIPPT: penyerahan fasos/fasum ke pemerintah dapat diskon 50%.
- Hak baru dari tanah waris kini eksplisit: ahli waris yang ambil hak baru atas tanah warisan dapat diskon 50%.
BPHTB adalah pajak yang dikenakan saat seseorang atau badan usaha memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Tarifnya 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Untuk DKI Jakarta, NPOPTKP umum adalah Rp 250 juta, sedangkan untuk perolehan karena waris atau hibah wasiat dari keluarga sedarah lurus satu derajat, NPOPTKP-nya adalah Rp 1 miliar — keduanya berdasarkan Pasal 39 ayat (4) dan (5) Perda DKI 1/2024. Pada transaksi jual beli rumah seharga Rp 800 juta di Jakarta, misalnya, BPHTB yang harus dibayar adalah 5% dari (Rp 800 juta dikurangi Rp 250 juta) = Rp 27,5 juta. Di sinilah diskon dari Kepgub ini berperan besar.
Diskon BPHTB ini diberikan "secara jabatan" — artinya otomatis diterapkan oleh sistem Bapenda DKI saat kamu atau notaris/PPAT melaporkan transaksi, tanpa perlu mengajukan permohonan terpisah. Dasar hukumnya ada di Diktum KEDUA Kepgub 450/2026 jo. Pasal 6 ayat (4) Pergub DKI 27/2025. Kamu tetap perlu melengkapi dokumen yang membuktikan masuk kategori yang berhak.
Kepgub 840/2025 vs Kepgub 450/2026 — berdampingan
Detail setiap perubahan — apa artinya buat kamu?
Mari kita bedah satu per satu. Keenam perubahan ini punya dampak berbeda tergantung kondisi dan jenis transaksi yang sedang kamu hadapi.
"Satuan rumah susun yang sebelumnya masuk kategori diskon 50% jual beli, kini tidak lagi tersebut di Kepgub 450/2026. Ini perubahan yang paling terasa bagi calon pembeli properti vertikal di Jakarta."#BPHTB
Perubahan 1: Tiga kategori baru masuk daftar. Kepgub 840/2025 memiliki 19 kategori penerima diskon (huruf a sampai s). Kepgub 450/2026 menambah tiga, menjadi 22 (huruf a sampai v). Ketiganya adalah: (t) badan yang peroleh hak baru di atas tanah yang sebelumnya merupakan hak pengelolaan; (u) BUMD yang peroleh hak sebagai penyertaan modal pemerintah daerah; dan (v) badan yang peroleh hak baru selain hak pengelolaan dalam rangka perpanjangan hak atas tanah bersama rumah susun atas nama pemegang hak yang berbeda. Semua masuk kelompok diskon 50%.
Perubahan 2: Satuan rumah susun hilang dari diskon 50% jual beli. Ini poin yang paling berdampak langsung bagi pembeli properti individual. Di Kepgub 840/2025, huruf e menyebutkan diskon 50% untuk jual beli "rumah tapak atau satuan rumah susun" dengan NPOP sampai Rp 500 juta. Di Kepgub 450/2026, huruf q menggantinya dengan "rumah tapak atau tanah kosong." Kata "satuan rumah susun" tidak lagi disebut.
Perlu dicatat: untuk perolehan hak baru berupa rumah tapak atau tanah kosong pertama kali dengan NPOP sampai Rp 1 miliar, diskon 75% tetap ada di huruf e Kepgub 450/2026. Jadi ada dua jalur berbeda: pembelian hak baru pertama kali (diskon 75%, batas NPOP Rp 1 miliar) dan jual beli pertama kali (diskon 50%, batas NPOP Rp 500 juta) — keduanya hanya berlaku untuk rumah tapak atau tanah kosong sejak 13 Mei 2026.
Perubahan 3: Tidak ada lagi berlaku surut. Kepgub 840/2025 ditetapkan 18 September 2025, namun berlaku mundur ke 27 Agustus 2025. Transaksi yang terjadi antara 27 Agustus sampai 18 September 2025 bisa mendapatkan diskon secara retroaktif. Kepgub 450/2026 tidak demikian. Diktum KEEMPAT menyatakan berlaku pada tanggal ditetapkan, yaitu 13 Mei 2026. Tidak ada klausa surut. Transaksi sebelum 13 Mei 2026 tetap mengacu ke Kepgub 840/2025 (yang dicabut per tanggal itu).
Perubahan 4: Insentif baru untuk ahli waris kasus duka. Ini ketentuan baru yang mempertimbangkan kondisi nyata di lapangan. Huruf d Kepgub 450/2026 memberi diskon 75% kepada wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui program nasional pemerintah di bidang pertanahan, namun meninggal dunia pada saat dilakukan pelaporan BPHTB. Sebelumnya tidak ada jalur eksplisit untuk kondisi ini. Ahli waris yang mengalami situasi ini kini memiliki pijakan hukum yang jelas.
Perubahan 5: Developer dengan kewajiban IPPR/SIPPT dapat diskon 50%. Huruf j Kepgub 450/2026 relevan untuk pengembang properti. IPPR adalah Izin Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang, sedangkan SIPPT adalah Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah. Keduanya mengharuskan developer menyerahkan fasilitas sosial dan fasilitas umum kepada pemerintah DKI sebagai bagian dari kewajiban perizinan. Perolehan hak atas tanah yang nantinya diserahkan ke pemerintah dalam konteks ini kini mendapat diskon BPHTB 50%.
Perubahan 6: Ahli waris yang ambil hak baru kini diatur secara eksplisit. Kepgub 840/2025 sudah mengatur diskon 50% untuk perolehan hak karena waris (huruf j). Namun tidak ada ketentuan terpisah yang secara eksplisit menyebut situasi ahli waris mengambil "hak baru" atas tanah yang diwariskan — misalnya mendaftarkan tanah waris yang belum bersertifikat untuk pertama kali. Kepgub 450/2026 huruf p mengisi celah ini: ahli waris yang memperoleh hak baru atas tanah dan/atau bangunan yang berasal dari tanah waris mendapat diskon 50%.
Siapa yang terdampak — dan apa implikasinya?
Pembeli rumah tapak pertama (ber-KTP DKI)
Tidak ada yang berubah untukmu. Diskon 50% untuk jual beli rumah tapak dengan NPOP sampai Rp 500 juta tetap ada. Diskon 75% untuk perolehan hak baru dengan NPOP sampai Rp 1 miliar juga tetap. Syaratnya: KTP DKI aktif, usia minimal 18 tahun atau sudah menikah, dan belum pernah punya properti di DKI (termasuk milik pasangan).
Pembeli satuan rumah susun pertama (ber-KTP DKI)
Diskon 50% untuk jual beli satuan rumah susun tidak lagi ada di Kepgub 450/2026. Untuk transaksi akad per 13 Mei 2026 atau sesudahnya, pembeli apartemen pertama tidak masuk kategori huruf q. Pastikan verifikasi dokumen dan tanggal akad sebelum melanjutkan proses.
Ahli waris dan keluarga
Diskon 50% untuk perolehan karena waris tetap ada. Ditambah, sekarang ada ketentuan eksplisit untuk hak baru dari tanah waris (huruf p) dan insentif bagi ahli waris yang WP-nya meninggal saat pelaporan (huruf d, diskon 75%). NPOPTKP waris juga lebih tinggi yaitu Rp 1 miliar per Pasal 39 ayat (5) Perda DKI 1/2024.
Developer dengan kewajiban IPPR/SIPPT
Perolehan hak yang akan diserahkan ke pemerintah sebagai kewajiban IPPR dan/atau SIPPT kini mendapat diskon 50% (huruf j). Ini tambahan kepastian hukum bagi developer yang sedang proses penyerahan fasos/fasum kepada Pemprov DKI Jakarta.
6 pertanyaan yang perlu kamu jawab sebelum akad
Sebelum tanda tangan akad atau melapor ke Bapenda, ada enam hal yang perlu kamu pastikan terlebih dahulu.
- Tanggal akad atau transaksi kapan? Sebelum 13 Mei 2026 berarti Kepgub 840/2025 yang berlaku. Per 13 Mei 2026 atau setelahnya, Kepgub 450/2026 yang mengatur.
- Jenis objek propertinya apa? Rumah tapak dan tanah kosong masih masuk banyak skema diskon. Satuan rumah susun hanya mendapat diskon BPHTB untuk kondisi tertentu di luar skema jual beli rumah pertama (misalnya waris, hibah, atau perpanjangan hak).
- Berapa NPOP-nya? Diskon 75% untuk perolehan hak baru pertama kali berlaku sampai NPOP Rp 1 miliar. Diskon 50% untuk jual beli pertama kali berlaku sampai NPOP Rp 500 juta. Kalau NPOP di atas batas itu, cek apakah ada kategori lain yang sesuai kondisimu.
- Ini perolehan pertama kali di DKI? "Pertama kali" mencakup juga properti milik pasangan. Sistem Bapenda DKI akan mengecek dari data yang ada. Kalau pasangan sudah punya properti di DKI, kamu tidak masuk kriteria pertama kali.
- KTP DKI aktif, dan usia sudah 18 tahun atau sudah menikah? Dua syarat ini berlaku untuk beberapa kategori diskon rumah pertama. Pastikan data kependudukan sudah sesuai.
- Sudah konsultasikan kondisi spesifikmu? Setiap kondisi punya nuansa berbeda — waris dari orang tua yang belum bersertifikat, atau properti dari program pemerintah, misalnya. Lebih aman dikonfirmasi ke tim yang paham konteks BPHTB DKI sebelum proses pelaporan.
Peraturan teknis seperti Kepgub ini jarang ramai dibahas, tapi dampaknya langsung terasa di angka yang harus dibayar saat akad. BPHTB 5% dari nilai properti di Jakarta bisa jadi angka yang cukup signifikan. Diskon 50% dari pokok BPHTB adalah penghematan nyata. Karena itu, memahami aturan ini bukan soal teknis pajak semata, tapi soal keputusan keuangan yang cukup besar. Teks lengkap Kepgub 450/2026 bisa kamu baca di sini. Untuk pembanding, Kepgub 840/2025 yang sudah dicabut juga tersedia sebagai referensi histori.