Perhitungan PBB-P2 atas Rumah Susun (DKI Jakarta)

Pembukaan

Menimbang

a. bahwa untuk memberikan rasa keadilan dan kemudahan bagi wajib pajak atas pemenuhan persyaratan administrasi perpajakan daerah dan optimalisasi pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atas rumah susun, Peraturan Gubernur Nomor 77 Tahun 2014 tentang Tata Cara Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atas Rumah Susun dan Apartemen Strata Title, perlu diganti;

b. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud dalam huruf a, perlu menetapkan Peraturan Gubernur tentang Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atas Rumah Susun;

Mengingat

1. Undang-Undang Nomor 29 Tahun 2007 tentang Pemerintahan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta sebagai Ibukota Negara Kesatuan Republik Indonesia (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 93, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4744);

2. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 244, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5587) sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 58, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5679);

3. Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (Lembaran Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Tahun 2011 Nomor 16);

Diktum

Menetapkan: PERATURAN GUBERNUR TENTANG PERHITUNGAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN PERKOTAAN ATAS RUMAH SUSUN.

---

BAB I — KETENTUAN UMUM

Pasal 1

Dalam Peraturan Gubernur ini yang dimaksud dengan:

1. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang selanjutnya disebut PBB-P2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan pada sektor perdesaan dan perkotaan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan.

2. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah untuk hunian dan/atau bukan hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

3. Satuan Rumah Susun yang selanjutnya disebut Sarusun adalah unit Rumah Susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan/atau bukan hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

4. Tanah/Bumi Bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.

5. Bangunan Bersama adalah bagian bersama dan benda bersama.

6. Bagian Bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.

7. Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

8. Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti.

9. Pelaku Pembangunan Rumah Susun yang selanjutnya disebut Pelaku Pembangunan adalah setiap orang dan/atau badan hukum yang melakukan pembangunan rumah susun.

10. Pemilik adalah perseorangan atau badan yang memiliki sarusun dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik sarusun dan/atau Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung.

11. Pertelaan adalah rincian penunjukan batas yang jelas secara vertikal dan horizontal dari masing-masing sarusun termasuk bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, serta Nilai Perbandingan Proporsional dalam bentuk gambar dan uraian, yang dibuat Pelaku Pembangunan untuk pengesahan akta pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun.

12. Rencana Pemisahan Rumah Susun yang selanjutnya disingkat RPRS adalah dokumen rencana pertelaan yang berisi keterangan terkait Luas Tanah Sementara, Luas Bangunan Kotor, Luas Tanah Terbangun Sementara, Luas Sarusun, dan Luas Bangunan Efektif yang diterbitkan oleh Perangkat Daerah yang berwenang dalam penyelenggaraan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan penataan ruang serta berlaku untuk Rumah Susun yang belum dilakukan pertelaan atau telah dilakukan pertelaan namun pertelaannya belum mendapatkan pengesahan Gubernur.

13. Sertifikat Hak Milik satuan rumah susun yang selanjutnya disingkat SHM sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.

14. Akta Jual Beli yang selanjutnya disingkat AJB adalah akta autentik mengenai perbuatan hukum atas peralihan hak atas tanah dan hak milik atas sarusun melalui jual beli yang dibuat oleh pejabat yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

15. Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disingkat PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau sarusun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dinyatakan dalam akta notaris.

---

BAB II — OBJEK DAN SUBJEK PBB-P2 ATAS RUMAH SUSUN

Pasal 2

(1) Objek PBB-P2 atas Rumah Susun yakni Sarusun yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan orang pribadi dan/atau badan hukum.

(2) Sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri atas:

a. Sarusun pada Rumah Susun yang Pertelaannya telah mendapatkan pengesahan Gubernur; dan

b. Sarusun pada Rumah Susun yang belum dilakukan Pertelaan atau telah dilakukan Pertelaan namun Pertelaannya belum mendapatkan pengesahan Gubernur.

(3) Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2) terdiri atas:

a. Rumah Susun hunian; dan/atau

b. Rumah Susun bukan hunian.

(4) Rumah Susun hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf a merupakan Rumah Susun dengan fungsi utama hunian, seperti apartemen atau kondominium dan sejenisnya.

(5) Rumah Susun bukan hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf b merupakan Rumah Susun dengan fungsi utama bukan hunian seperti perkantoran, pusat perbelanjaan/hotel/pertokoan/mall/pasar/pergudangan, dan bangunan bertingkat sejenisnya.

Pasal 3

Subjek PBB-P2 atas Rumah Susun yakni orang pribadi dan/atau badan hukum yang memiliki, menguasai, dan/atau memanfaatkan Sarusun.

---

BAB III — DASAR PENGENAAN DAN TATA CARA PERHITUNGAN PBB-P2 ATAS RUMAH SUSUN

Bagian Kesatu — Dasar Pengenaan Pajak

Pasal 4

(1) Dasar pengenaan PBB-P2 atas Rumah Susun yakni NJOP Sarusun.

(2) NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dihitung dalam satuan rupiah per meter persegi.

(3) NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1), terdiri atas:

a. NJOP bumi; dan

b. NJOP bangunan.

Bagian Kedua — Tata Cara Perhitungan PBB-P2

Pasal 5

(1) Komponen perhitungan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB-P2 atas Rumah Susun terdiri atas:

a. bumi;

b. bangunan;

c. bumi bersama; dan

d. bangunan bersama.

(2) Besaran NJOP sebagai dasar pengenaan PBB-P2 sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditentukan berdasarkan penjumlahan besaran NJOP bumi, besaran NJOP bangunan, besaran NJOP bumi bersama, dan besaran NJOP bangunan bersama.

Pasal 6

(1) Besaran NJOP bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) huruf a dihitung berdasarkan perkalian Luas Tanah/Bumi dengan NJOP bumi per meter persegi atau dengan rumus:

NJOP bumi = Luas Tanah/Bumi (LT) x NJOP bumi per meter persegi

(2) Luas Tanah/Bumi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan hasil pengurangan dari Luas Tanah Asli dengan Luas Tanah Terbangun Sementara atau dengan rumus:

Luas Tanah/Bumi (LT) = Luas Tanah Asli (LTA) - Luas Tanah Terbangun Sementara (LTS)

(3) Luas Tanah Asli sebagaimana dimaksud pada ayat (2) merupakan luas tanah yang tercantum dalam sertifikat hak tanah.

(4) Luas Tanah Terbangun Sementara sebagaimana dimaksud pada ayat (2) merupakan Luas Tanah Asli yang telah terbangun.

Pasal 7

(1) Besaran NJOP bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) huruf b dihitung berdasarkan perkalian Luas Bangunan Efektif dengan NJOP bangunan per meter persegi atau dengan rumus:

NJOP bangunan = Luas Bangunan Efektif (LBE) x NJOP bangunan per meter persegi

(2) Luas Bangunan Efektif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan total luas keseluruhan Sarusun.

Pasal 8

(1) Besaran NJOP bumi bersama sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) huruf c dihitung berdasarkan perkalian Luas Tanah/Bumi Bersama dengan NJOP bumi per meter persegi atau dengan rumus:

NJOP bumi bersama = Luas Tanah/Bumi Bersama (LTB) x NJOP bumi per meter persegi

(2) Luas Tanah/Bumi bersama pada Rumah Susun yang pertelaannya telah mendapatkan pengesahan Gubernur sama dengan Luas Tanah Asli.

(3) Luas Tanah/Bumi Bersama pada Rumah Susun yang belum dilakukan Pertelaan atau telah dilakukan pertelaan namun pertelaannya belum mendapatkan pengesahan Gubernur, ditetapkan sebagai Luas Tanah Terbangun Sementara.

(4) Luas Tanah Terbangun Sementara sebagaimana dimaksud pada ayat (3) terdiri atas:

a. Luas Tanah Terbangun Sementara pada Rumah Susun yang telah terbangun seluruhnya;

b. Luas Tanah Terbangun Sementara pada Rumah Susun yang terbangun sebagian dengan basemen; dan

c. Luas Tanah Terbangun Sementara pada Rumah Susun yang terbangun sebagian tanpa basemen.

(5) Luas Tanah Terbangun Sementara sebagaimana dimaksud pada ayat (4) huruf a sama dengan Luas Tanah Asli.

(6) Luas Tanah Terbangun Sementara sebagaimana dimaksud pada ayat (4) huruf b dihitung dengan perbandingan 80:20 (delapan puluh berbanding dua puluh).

(7) Perbandingan 80:20 (delapan puluh berbanding dua puluh) sebagaimana dimaksud pada ayat (6) terdiri dari komposisi 80% (delapan puluh persen) Luas Tanah Terbangun Sementara yang merupakan luas basemen terbangun dan 20% (dua puluh persen) Luas Tanah Terbangun Sementara yang merupakan fasilitasnya.

(8) Luas Tanah Terbangun Sementara sebagaimana dimaksud pada ayat (4) huruf c dihitung dengan perbandingan 60:40 (enam puluh berbanding empat puluh).

(9) Perbandingan 60:40 (enam puluh berbanding empat puluh) sebagaimana dimaksud pada ayat (8) terdiri dari komposisi 60% (enam puluh persen) Luas Tanah Terbangun Sementara yang merupakan luas lantai dasar bangunan terbangun dan 40% (empat puluh persen) Luas Tanah Terbangun Sementara yang merupakan fasilitasnya.

Pasal 9

(1) Besaran NJOP Bangunan Bersama sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) huruf d dihitung berdasarkan perkalian Luas Bangunan Bersama dengan NJOP Bangunan per meter persegi.

NJOP Bangunan Bersama = Luas Bangunan Bersama (LBB) x NJOP Bangunan per meter persegi

(2) Luas Bangunan Bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan selisih antara Luas Bangunan Kotor dengan Luas Bangunan Efektif atau dengan rumus:

Luas Bangunan Bersama (LBB) = Luas Bangunan Kotor (LBK) - Luas Bangunan Efektif (LBE)

(3) Luas Bangunan Kotor sebagaimana dimaksud pada ayat (2) merupakan total luas keseluruhan bangunan termasuk benda bersama dan bagian bersama.

Pasal 10

(1) Besaran PBB-P2 terutang atas Sarusun dihitung berdasarkan besaran NJOP sebagai dasar pengenaan PBB-P2 dikurangi NJOP Tidak Kena Pajak dikalikan dengan tarif, atau dengan rumus:

PBB-P2 terutang = (NJOP sebagai dasar pengenaan PBB-P2 sarusun - NJOP Tidak Kena Pajak) x tarif

(2) NJOP Tidak Kena Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

(3) Tarif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 11

Contoh perhitungan pengenaan PBB-P2 atas Sarusun sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Gubernur ini.

---

BAB IV — PEMECAHAN SPPT PBB-P2 ATAS RUMAH SUSUN

Pasal 12

(1) Pemecahan SPPT PBB-P2 atas Rumah Susun dapat dilakukan berdasarkan kepemilikan, penguasaan, dan/atau pemanfaatan.

(2) Pemecahan SPPT PBB-P2 sebagaimana dimaksud pada ayat (1), tidak mengesampingkan atau menghilangkan Tanah/Bumi Bersama dan Bangunan Bersama.

(3) Pemecahan SPPT PBB-P2 sebagaimana dimaksud pada ayat (1), berdasarkan permohonan tertulis dari Pelaku Pembangunan.

(4) Pemecahan SPPT PBB-P2 sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dilampirkan persyaratan sebagai berikut:

a. fotokopi sertifikat hak tanah atas nama Pelaku Pembangunan;

b. fotokopi SHM Sarusun atau Keputusan Gubernur mengenai Pengesahan Pertelaan untuk Rumah Susun yang pertelaannya telah mendapatkan pengesahan Gubernur atau asli surat keterangan RPRS untuk Rumah Susun yang belum dilakukan Pertelaan atau telah dilakukan Pertelaan namun Pertelaannya belum mendapatkan pengesahan Gubernur;

c. data Pemilik/pembeli berdasarkan AJB atau PPJB;

d. fotokopi bukti lunas PBB-P2;

e. tidak memiliki tunggakan dalam kurun waktu 5 (lima) tahun terakhir;

f. fotokopi akta pendirian/perubahan perusahaan/badan atas nama Pelaku Pembangunan;

g. fotokopi identitas pemohon;

h. asli dan fotokopi SPPT PBB-P2 tahun berkenaan; dan

i. surat kuasa bermeterai cukup, jika dikuasakan.

Pasal 13

Rumah Susun yang belum dilakukan Pertelaan atau telah dilakukan Pertelaan namun Pertelaannya belum mendapatkan pengesahan Gubernur dan telah dilakukan pemecahan SPPT PBB-P2, dilakukan penilaian ulang atas NJOP yang berlaku pada saat pertelaannya telah mendapatkan pengesahan Gubernur.

---

BAB V — MUTASI SUBJEK SPPT PBB-P2 ATAS RUMAH SUSUN

Pasal 14

(1) Mutasi subjek dalam SPPT PBB-P2 atas Sarusun dari Pelaku Pembangunan kepada pembeli/pemilik atau mutasi kepada pembeli/Pemilik berikutnya dapat diajukan berdasarkan permohonan tertulis dari pembeli/Pemilik (wajib pajak) atau kuasa wajib pajak.

(2) Tata cara mutasi subjek dalam SPPT PBB-P2 ditetapkan dengan Keputusan Kepala Badan.

---

BAB VI — KETENTUAN PERALIHAN

Pasal 15

Permohonan pemecahan SPPT PBB-P2 atas Rumah Susun yang telah diajukan sebelum berlakunya Peraturan Gubernur ini, pemenuhan kelengkapan administrasi harus disesuaikan dengan ketentuan dalam Peraturan Gubernur ini.

---

BAB VII — KETENTUAN PENUTUP

Pasal 16

Pada saat Peraturan Gubernur ini mulai berlaku, Peraturan Gubernur Nomor 77 Tahun 2014 tentang Tata Cara Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atas Rumah Susun dan Apartemen Strata Title, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.

Pasal 17

Peraturan Gubernur ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Gubernur ini dengan penempatannya dalam Berita Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

---

Penutup

---

Lampiran

1. Perhitungan PBB-P2 atas Rumah Susun sebelum dilakukan Pertelaan

Contoh:

Rumah Susun / Apartemen "A" memiliki data objek pajak sebagai berikut:

• Luas Tanah Asli (LTA) = 10.000 m²
• Luas Bangunan Kotor (LBK) = 20.000 m²
• NJOP/m² bumi = Rp3.100.000,00
• NJOP/m² bangunan = Rp4.200.000,00
• NJOPTKP ditetapkan = Rp15.000.000,00

Perhitungan besarnya PBB-P2 terutang adalah sebagai berikut:

Objek Pajak	Luas (m²)	NJOP (Rp/m²)	Nilai (Rp)
Bumi	10.000	3.100.000	31.000.000.000
Bangunan	20.000	4.200.000	84.000.000.000
NJOP sebagai dasar pengenaan			115.000.000.000
NJOPTKP			15.000.000
NJOP untuk perhitungan PBB-P2			114.985.000.000
Tarif*)			0,3%
PBB-P2 terutang			344.955.000

*) Tarif sesuai dengan Perda Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan

2. Perhitungan PBB-P2 atas Rumah Susun setelah dilakukan Pertelaan

Contoh:

Rumah Susun/Apartemen "A" pada contoh (1), dilakukan pertelaan per sarusun.

Data tambahan objek pajak adalah sebagai berikut:

• Luas Bangunan Efektif (LBE) yang dapat dijual = 12.500 m²
• Luas sarusun (LUB) yang dijual = 21 m²
• Luas Tanah/Bumi Bersama (LTB) = Luas Tanah Asli (LTA) = 10.000 m²

Bagian Bumi Bersama = LUB x LTA / LBE = 21 x 10.000 / 12.500 = 17 m²

Luas Bangunan Bersama (LBB) = LBK - LBE = 20.000 m² - 12.500 m² = 7.500 m²

Bagian Bangunan Bersama = LUB x LBB / LBE = 21 x 7.500 / 12.500 = 13 m²

Perhitungan besaran PBB-P2 terutang untuk satuan rumah susun dengan luas 21 m² sebagai berikut:

Objek Pajak	Luas (m²)	NJOP (Rp/m²)	Nilai (Rp)
Bangunan per unit	21	4.200.000	88.200.000
Bumi Bersama	17	3.100.000	52.700.000
Bangunan Bersama	13	4.200.000	54.600.000
NJOP sebagai dasar pengenaan			195.500.000
NJOPTKP			15.000.000
NJOP untuk perhitungan PBB-P2			180.500.000
Tarif*)			0,01%
PBB-P2 terutang			18.050

*) Tarif sesuai dengan Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan

---