Ringkasan Praktis

• Kepgub ini menetapkan NJOP PBB-P2 Tahun 2022 untuk seluruh wilayah DKI Jakarta, sebagai dasar pengenaan PBB-P2 Tahun Pajak 2022.
• Dua komponen NJOP: (a) NJOP Bumi — terdiri atas NJOP Bumi berupa Tanah (per Zona Nilai Tanah/ZNT per kelurahan) dan NJOP Bumi berupa Perairan Pedalaman; (b) Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) — dasar perhitungan NJOP Bangunan.
• Perairan Pedalaman = 1/20 NJOP Tanah sekitar (formula khas DKI untuk wilayah pesisir/perairan).
• Update intra-tahun dimungkinkan untuk kode ZNT dan NJOP, dengan empat pemicu: pendaftaran objek/subjek baru, hasil pendataan/pemutakhiran ZNT, hasil penilaian individu objek non-standar, atau hasil pembetulan/keberatan.
• Berlaku surut sejak 1 Januari 2022 — ditetapkan tanggal 7 April 2022 oleh Gubernur Anies Rasyid Baswedan.
• NJOP yang ditetapkan hanya digunakan untuk kepentingan perpajakan daerah (bukan dasar transaksi jual-beli, AJB, dll).
• STATUS HISTORIS — Kepgub ini adalah penetapan NJOP Tahun Pajak 2022. Untuk tahun pajak terkini, rujuk Kepgub NJOP tahunan terbaru.

Pembukaan

Menimbang

bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 40 ayat (7) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, perlu menetapkan Keputusan Gubernur tentang Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2022;

Mengingat

1. Undang-Undang Nomor 29 Tahun 2007 tentang Pemerintahan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Sebagai Ibukota Negara Kesatuan Republik Indonesia (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 93, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4744);

2. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 244, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5587) sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2020 Nomor 245, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6573);

3. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2022 Nomor 4, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6757);

4. Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (Lembaran Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Tahun 2011 Nomor 16);

Diktum

Menetapkan: KEPUTUSAN GUBERNUR TENTANG NILAI JUAL OBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN PERKOTAAN TAHUN 2022.

KESATU

Menetapkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) Tahun 2022 untuk masing-masing wilayah Kota/Kabupaten Administrasi sebagai dasar pengenaan PBB-P2 Tahun Pajak 2022 yang terdiri atas:

a. NJOP Bumi; dan

b. Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

KEDUA

NJOP Bumi sebagaimana dimaksud dalam diktum KESATU huruf a terdiri atas:

a. NJOP Bumi berupa Tanah; dan

b. NJOP Bumi berupa Perairan Pedalaman.

KETIGA

Klasifikasi dan besarnya NJOP Bumi berupa Tanah sebagaimana dimaksud dalam diktum KEDUA huruf a tercantum dalam Lampiran I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Keputusan Gubernur ini.

KEEMPAT

Besarnya NJOP Bumi berupa Perairan Pedalaman sebagaimana dimaksud dalam diktum KEDUA huruf b ditetapkan 1/20 (satu per dua puluh) dari NJOP Bumi berupa Tanah yang berlaku di sekitarnya.

KELIMA

Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) sebagaimana dimaksud dalam diktum KESATU huruf b digunakan sebagai dasar perhitungan NJOP Bangunan, dengan rincian sebagaimana tercantum dalam Lampiran II yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Keputusan Gubernur ini.

KEENAM

Kode Zona Nilai Tanah (ZNT) dan NJOP PBB-P2 pada tahun pajak berjalan, dapat ditambah dan diubah, dengan ketentuan sebagai berikut:

a. adanya pendaftaran Objek PBB-P2 dan Subjek PBB-P2;

b. adanya hasil pendataan dan pemutakhiran ZNT, Objek PBB-P2 dan Subjek PBB-P2;

c. adanya hasil penilaian individu objek non standar dan objek khusus dalam rangka penggalian potensi PBB-P2; dan/atau

d. adanya hasil keputusan pembetulan atau keberatan atas ketetapan PBB-P2.

KETUJUH

Penambahan dan perubahan kode ZNT dan NJOP PBB-P2 sebagaimana dimaksud dalam diktum KEENAM untuk Objek PBB-P2 berupa Bumi ditetapkan dengan Keputusan Kepala Badan Pendapatan Daerah.

KEDELAPAN

NJOP PBB-P2 sebagaimana dimaksud dalam diktum KESATU hanya digunakan untuk kepentingan perpajakan daerah.

KESEMBILAN

Dalam hal terdapat putusan banding Pengadilan Pajak atau putusan peninjauan kembali Mahkamah Agung yang telah memiliki kekuatan hukum tetap yang mengakibatkan perubahan NJOP PBB-P2 pada tahun berjalan, putusan dimaksud langsung dilaksanakan sebagai dasar NJOP PBB-P2.

KESEPULUH

Keputusan Gubernur ini mulai berlaku pada tanggal ditetapkan dan berlaku surut terhitung sejak tanggal 1 Januari 2022.

Penutup

Tembusan:

1. Wakil Gubernur DKI Jakarta
2. Sekretaris Daerah Provinsi DKI Jakarta
3. Asisten Perekonomian dan Keuangan Sekda Provinsi DKI Jakarta
4. Asisten Pemerintahan Sekda Provinsi DKI Jakarta
5. Kepala Badan Pendapatan Daerah Provinsi DKI Jakarta
6. Para Walikota/Bupati Provinsi DKI Jakarta
7. Para Camat Provinsi DKI Jakarta
8. Para Lurah Provinsi DKI Jakarta

Lampiran

Lampiran I — Klasifikasi dan Besarnya NJOP Permukaan Bumi Berupa Tanah Tahun 2022

Berisi tabel NJOP per Zona Nilai Tanah (ZNT) per kelurahan untuk seluruh wilayah DKI Jakarta. Format kolom:

Contoh entry untuk Tahun 2022 (Kelurahan Pondok Pinang, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan):

Contoh entry untuk wilayah Kepulauan Seribu (Kelurahan Pulau Pari, Kep. Seribu Selatan):

Cakupan Lampiran I meliputi seluruh kecamatan di 5 Kota Administratif + Kabupaten Administratif Kepulauan Seribu DKI Jakarta.

Lampiran II — Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) Tahun 2022

Berisi tabel komponen biaya bangunan untuk perhitungan NJOP Bangunan, dengan struktur:

1. KOMPONEN UTAMA — biaya per m² berdasarkan jenis penggunaan dan tipe luas/bentang/lantai. Contoh kategori:

• Rumah Sakit/Klinik
• Perkantoran Swasta
• Perumahan
• Bengkel/Gudang/Pertanian (per Lebar Bentang)
• Pabrik (per Lebar Bentang)
• Kantor (per jumlah lantai)
• Pertokoan
• Rumah Sakit (per jumlah lantai)
• Olah Raga
• Hotel Non Resort, Hotel Resort
• Parkir
• Apartemen
• Sekolah
• Mezanin
• Kanopi Pompa Bensin
• Daya Dukung Lantai
• Tangki Di Bawah Tanah / Di Atas Tanah

Contoh nilai (Rp 1.000,-/m²):

2. FASILITAS — biaya tambahan untuk fasilitas bangunan. Contoh kategori:

• Air Condition (AC Split, Window, Sentral untuk berbagai peruntukan)
• Boiler
• Kolam Renang Diplester / Dengan Pelapis (per luas)
• Lift Penumpang Biasa, Lift Kapsul, Lift Barang (per jumlah unit)
• Genset (per kapasitas)

Contoh nilai (Rp 1.000,-):

3. KOMPONEN MATERIAL — biaya per m² berdasarkan jenis material:

• Atap: Decrabon (267), Genteng Beton (280), Genteng Biasa/Sirap (196), Asbes (134), Seng (84)
• Dinding: Kaca Rayban (342), Beton (413), Batu Bata/Conblock (303), Kayu (115), Seng (70), Spandex (228)
• Lantai: Marmer (463), Keramik (174), Teraso (237), Ubin PC (146), Semen (—)
• Langit-langit: Akustik/Jati (342), Tripleks/Eternit (205)

Untuk detail data lengkap, rujuk PDF Kepgub 336/2022 hal. 9–24 (Lampiran II).

Catatan Editorial

• STATUS HISTORIS — Kepgub ini menetapkan NJOP untuk Tahun Pajak 2022, sehingga nilai-nilai NJOP di Lampiran sudah lewat 4 tahun. Untuk perhitungan PBB-P2 tahun pajak terkini, rujuk Kepgub NJOP tahunan terbaru dan Pergub 2/2026 (penilaian PBB-P2).
• Anchor dasar legal yang dipakai Kepgub ini: Pasal 40 ayat (7) UU 1/2022 (HKPD) dan Perda DKI 16/2011 tentang PBB-P2. Catatan: Perda 16/2011 sudah dicabut oleh Perda 1/2024 — anchor pelaksana NJOP saat ini adalah Pasal 33 Perda 1/2024.
• Struktur penilaian NJOP DKI yang ditetapkan Kepgub ini tetap relevan secara metodologis:
• Dua komponen: NJOP Bumi (Tanah + Perairan Pedalaman) + DBKB (untuk Bangunan)
• Perairan Pedalaman = 1/20 NJOP Tanah sekitar — formula khas DKI yang punya wilayah pesisir/Kepulauan Seribu
• Sistem ZNT (Zona Nilai Tanah) per kelurahan untuk Bumi
• Update intra-tahun dimungkinkan melalui Keputusan Kepala Bapenda untuk objek Bumi (diktum KETUJUH)
• NJOP hanya untuk pajak daerah: diktum KEDELAPAN menegaskan NJOP yang ditetapkan Kepgub ini hanya digunakan untuk kepentingan perpajakan daerah — bukan dasar transaksi jual-beli, AJB, atau tujuan komersial lain.
• Putusan Pengadilan Pajak / PK MA langsung berlaku sebagai dasar NJOP (diktum KESEMBILAN) tanpa perlu menunggu revisi Kepgub.
• Untuk NJOP terkini per zona/jalan: rujuk SPPT PBB-P2 yang diterbitkan tiap tahun untuk objek pajak tertentu, atau cek di portal Bapenda DKI / aplikasi SP3T.

Sumber

• PDF asli: Kepgub DKI 336/2022 (PDF lokal)

Konten teks asli peraturan ini disalin verbatim dari PDF resmi (untuk Pembukaan, Menimbang, Mengingat, dan Diktum KESATU sampai KESEPULUH). Lampiran I (NJOP per ZNT, ribuan halaman) dan Lampiran II (DBKB) tidak ditranskripsi penuh karena volume datanya — rujuk PDF asli untuk nilai NJOP spesifik per zona. Untuk keperluan hukum atau bukti formal, selalu rujuk PDF asli yang diterbitkan oleh Biro Hukum Setda Provinsi DKI Jakarta.