Ringkasan Praktis

• HISTORICAL — Pergub ini menetapkan NJOP PBB-P2 DKI Tahun Pajak 2021. Untuk Tahun Pajak terkini, rujuk Kepgub NJOP tahunan terbaru (mis. Kepgub 339/2026).
• Anchor lama: dibentuk untuk melaksanakan Pasal 7 ayat (3) Perda 16/2011 PBB-P2 DKI — Perda 16/2011 sudah dicabut oleh Perda 1/2024 PDRD; anchor pelaksana NJOP saat ini adalah Pasal 33 Perda 1/2024.
• Struktur penetapan NJOP DKI (Pasal 2): dua kategori — NJOP Bumi (Tanah & Perairan Pedalaman) dan DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan).
• NJOP Bumi Berupa Perairan Pedalaman = 1/20 NJOP Tanah di sekitarnya (Pasal 2 ayat 5) — formula khas DKI yang punya wilayah pesisir/Kepulauan Seribu.
• Update intra-tahun kode ZNT & NJOP dimungkinkan dengan empat pemicu (pendaftaran objek/subjek baru, hasil pendataan/pemutakhiran ZNT, hasil penilaian individu objek non-standar, atau hasil pembetulan/keberatan/banding/PK) — penetapan via Pergub (Pasal 3).
• Penggunaan NJOP hanya untuk kepentingan perpajakan daerah (Pasal 4) — bukan dasar transaksi jual-beli, AJB, dll.
• Berlaku surut sejak 1 Januari 2021 — ditetapkan 24 Maret 2021, diundangkan 30 Maret 2021, ditandatangani Anies Baswedan.
• Lampiran I (NJOP per ZNT per kelurahan) dan Lampiran II (DBKB) berbentuk tabel data masif belasan halaman — tidak ditranskripsi verbatim dalam dokumen ini, rujuk PDF asli.

Pembukaan

Menimbang

bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 7 ayat (3) Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, perlu menetapkan Peraturan Gubernur tentang Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2021;

Mengingat

1. Undang-Undang Nomor 29 Tahun 2007 tentang Pemerintahan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta sebagai Ibukota Negara Kesatuan Republik Indonesia (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 93, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4744);

2. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 130, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5049);

3. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 244, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5587), sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 58, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5679);

4. Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (Lembaran Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Tahun 2011 Nomor 16, Tambahan Lembaran Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 29);

Diktum

Menetapkan: PERATURAN GUBERNUR TENTANG PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN PERKOTAAN TAHUN 2021.

BAB I — KETENTUAN UMUM

Pasal 1

Dalam Peraturan Gubernur ini yang dimaksud dengan:

1. Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau NJOP Pengganti.

2. Klasifikasi Bumi dan Bangunan adalah pengelompokan nilai jual bumi dan nilai jual bangunan yang digunakan sebagai pedoman penetapan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan.

3. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang selanjutnya disingkat PBB-P2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan pada sektor perdesaan dan perkotaan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan.

4. Objek PBB-P2 adalah objek pajak bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali objek pajak bumi dan bangunan sektor perkebunan, perhutanan dan pertambangan.

5. Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

6. Bangunan adalah konstruksi teknis yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan pedalaman dan/atau laut.

7. Daftar Biaya Komponen Bangunan yang selanjutnya disingkat DBKB adalah daftar yang dibuat untuk memudahkan perhitungan nilai bangunan berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya komponen utama dan/atau biaya komponen material bangunan dan/atau biaya komponen fasilitas bangunan.

8. Zona Nilai Tanah yang selanjutnya disingkat ZNT adalah zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai suatu nilai indikasi rata-rata yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu wilayah administrasi desa/kelurahan yang penentuan batas ZNT tidak terikat kepada batas blok.

9. Perairan Pedalaman adalah semua perairan yang terletak pada sisi darat dari garis air rendah dari pantai, termasuk kedalamnya semua bagian dari perairan yang terletak pada sisi darat dari suatu garis penutup.

10. Kota/Kabupaten Administrasi adalah Kota/Kabupaten Administrasi Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

BAB II — PENETAPAN

Pasal 2

(1) Dengan Peraturan Gubernur ini ditetapkan NJOP PBB-P2 Tahun 2021 untuk masing-masing wilayah Kota/Kabupaten Administrasi sebagai dasar pengenaan PBB-P2 tahun pajak 2021.

(2) NJOP PBB-P2 Tahun 2021 sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri atas:

    a. NJOP Bumi; dan

    b. DBKB.

(3) NJOP Bumi sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a terdiri atas:

    a. NJOP Bumi berupa Tanah; dan

    b. NJOP Bumi berupa Perairan Pedalaman.

(4) Klasifikasi dan besarnya NJOP Bumi berupa Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf a tercantum dalam Lampiran I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Gubernur ini.

(5) Besarnya NJOP Bumi berupa Perairan Pedalaman sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf b ditetapkan 1/20 (satu per dua puluh) dari NJOP Bumi berupa Tanah yang berlaku di sekitarnya.

(6) DBKB sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b digunakan sebagai dasar perhitungan NJOP Bangunan, dengan rincian sebagaimana tercantum dalam Lampiran II yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Gubernur ini.

Pasal 3

(1) Kode ZNT dan NJOP PBB-P2 pada tahun pajak berjalan, dapat ditambah dan diubah, dengan ketentuan sebagai berikut:

    a. adanya pendaftaran Objek PBB-P2 dan subjek PBB-P2;

    b. adanya hasil pendataan dan pemutakhiran ZNT, Objek PBB-P2, dan subjek PBB-P2;

    c. adanya hasil penilaian individu objek non standar dan objek khusus dalam rangka penggalian potensi PBB-P2; dan/atau

    d. adanya hasil keputusan pembetulan, keberatan dan banding serta peninjauan kembali atas ketetapan PBB-P2.

(2) Penambahan dan perubahan kode ZNT dan NJOP PBB-P2 sebagaimana dimaksud pada ayat (1) untuk Objek PBB-P2 berupa Bumi, diatur dengan Peraturan Gubernur.

Pasal 4

Penggunaan NJOP PBB-P2 hanya untuk kepentingan perpajakan daerah.

BAB III — KETENTUAN PENUTUP

Pasal 5

Peraturan Gubernur ini mulai berlaku pada tanggal diundangkannya dan berlaku surut sejak tanggal 1 Januari 2021.

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Gubernur ini dengan penempatannya dalam Berita Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

Penutup

BERITA DAERAH PROVINSI DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA TAHUN 2021 NOMOR 61005

Salinan sesuai dengan aslinya — Kepala Biro Hukum Sekretariat Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Yayan Yuhanah (NIP 196508241994032003).

Lampiran

Lampiran I — Klasifikasi dan Besarnya NJOP Permukaan Bumi Berupa Tanah Tahun 2021

Berisi tabel NJOP per Zona Nilai Tanah (ZNT) per kelurahan untuk seluruh wilayah DKI Jakarta. Format kolom:

Contoh entry untuk Tahun 2021 (Kelurahan Pondok Pinang, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan):

Contoh entry untuk wilayah Kepulauan Seribu (Kelurahan Pulau Kelapa, Kep. Seribu Utara):

Cakupan Lampiran I meliputi seluruh kecamatan di 5 Kota Administratif + Kabupaten Administratif Kepulauan Seribu DKI Jakarta.

Lampiran II — Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) Tahun 2021

Berisi tabel komponen biaya bangunan untuk perhitungan NJOP Bangunan, dengan struktur:

1. KOMPONEN UTAMA — biaya per m² berdasarkan jenis penggunaan dan tipe luas/bentang/lantai. Contoh kategori:

• Rumah Sakit/Klinik
• Perkantoran Swasta
• Perumahan
• Bengkel/Gudang/Pertanian (per Lebar Bentang)
• Pabrik (per Lebar Bentang)
• Kantor (per jumlah lantai)
• Pertokoan
• Rumah Sakit (per jumlah lantai)
• Olah Raga
• Hotel Non Resort, Hotel Resort
• Parkir
• Apartemen
• Sekolah
• Mezanin
• Kanopi Pompa Bensin
• Daya Dukung Lantai
• Tangki Di Bawah Tanah / Di Atas Tanah

Contoh nilai (Rp 1.000,-/m²):

2. FASILITAS — biaya tambahan untuk fasilitas bangunan. Contoh kategori:

• Air Condition (AC Split, Window, Sentral untuk berbagai peruntukan)
• Boiler
• Kolam Renang Diplester / Dengan Pelapis (per luas)
• Lift Penumpang Biasa, Lift Kapsul, Lift Barang (per jumlah unit)
• Genset (per kapasitas)

Contoh nilai (Rp 1.000,-):

3. KOMPONEN MATERIAL — biaya per m² berdasarkan jenis material:

• Atap: Decrabon (267), Genteng Beton (280), Genteng Biasa/Sirap (196), Asbes (134), Seng (84)
• Dinding: Kaca Rayban (342), Beton (413), Batu Bata/Conblock (303), Kayu (115), Seng (70), Spandex (228)
• Lantai: Marmer (463), Keramik (174), Teraso (237), Ubin PC (146), Semen (—)
• Langit-langit: Akustik/Jati (342), Tripleks/Eternit (205)

Untuk detail data lengkap, rujuk PDF Pergub 17/2021 Lampiran II (hal. 13–17).

Catatan Editorial

• STATUS HISTORICAL — Pergub ini menetapkan NJOP untuk Tahun Pajak 2021, sehingga nilai-nilai NJOP di Lampiran sudah lewat 5 tahun. Untuk perhitungan PBB-P2 tahun pajak terkini, rujuk Kepgub NJOP tahunan terbaru (mis. Kepgub 339/2026) dan Pergub 2/2026 (penilaian PBB-P2).
• Anchor Pasal 7 ayat (3) Perda 16/2011 — Perda 16/2011 sudah dicabut oleh Perda 1/2024 PDRD. Anchor pelaksana NJOP saat ini adalah Pasal 33 Perda 1/2024.
• Posisi dalam rangkaian NJOP DKI: Pergub 17/2021 adalah penetapan NJOP untuk tahun pajak 2021, melanjutkan rangkaian Pergub 24/2018 (NJOP 2018) dan Pergub 34/2020 (NJOP 2020). Mulai 2022 instrumen penetapan NJOP DKI berpindah dari Peraturan Gubernur ke Keputusan Gubernur (mis. Kepgub 336/2022, Kepgub 124/2024, Kepgub 339/2026).
• Kerangka penilaian NJOP DKI yang ditetapkan Pergub ini tetap relevan secara metodologis:
• Dua komponen: NJOP Bumi (Tanah + Perairan Pedalaman) + DBKB (untuk Bangunan)
• Perairan Pedalaman = 1/20 NJOP Tanah sekitar — formula khas DKI yang punya wilayah pesisir/Kepulauan Seribu
• Sistem ZNT (Zona Nilai Tanah) per kelurahan untuk Bumi
• Update intra-tahun dimungkinkan via Pergub untuk objek Bumi (Pasal 3) — catatan: berbeda dengan Pergub 24/2018 yang membedakan ambang 10.000 m² (Pergub vs Keputusan Bapenda), Pergub 17/2021 hanya mensyaratkan Pergub untuk semua Bumi
• NJOP hanya untuk pajak daerah: Pasal 4 menegaskan NJOP yang ditetapkan Pergub ini hanya digunakan untuk kepentingan perpajakan daerah — bukan dasar transaksi jual-beli, AJB, atau tujuan komersial lain.
• Dibandingkan dengan Pergub 24/2018: untuk lokasi yang sama (mis. Pondok Pinang, JL Pinang Emas) terjadi pergeseran kelas dan kenaikan NJOP — JL Pinang Emas dari kelas 102 (Rp 21,1 jt/m²) di 2018 naik ke kelas 094 (Rp 26,3 jt/m²) di 2021. Polanya konsisten dengan pemutakhiran ZNT periodik.
• Untuk NJOP terkini per zona/jalan, rujuk: SPPT PBB-P2 yang diterbitkan tiap tahun untuk objek pajak tertentu, atau cek di portal Bapenda DKI / aplikasi SP3T.

Sumber

• PDF asli (lokal): Pergub DKI 17/2021 (PDF lokal)
• Halaman JDIH BPK: peraturan.bpk.go.id/Details/167231/pergub-prov-dki-jakarta-no-17-tahun-2021

Konten teks asli peraturan ini disalin verbatim dari PDF resmi (untuk Pembukaan, Menimbang, Mengingat, Pasal 1–5, dan Penutup). Lampiran I (NJOP per ZNT, ribuan baris) dan Lampiran II (DBKB) tidak ditranskripsi penuh karena volume datanya — rujuk PDF asli untuk nilai NJOP spesifik per zona. Untuk keperluan hukum atau bukti formal, selalu rujuk PDF asli yang diterbitkan oleh Biro Hukum Setda Provinsi DKI Jakarta.